Costes totales de comprar un terreno y construir una casa

mesa de trabajo y calculo proyecto
Es normal para las personas que trabajamos en el mundo de la construcción, conocer los costes aproximados de un proyecto sin ser necesarios muchos cálculos iniciales. Pero seguramente muchos de nuestros clientes no conocen los precios corrientes en el mercado actual por lo que o bien suponen de antemano que esto será muy caro, o deben acudir a un despacho para que les haga un presupuesto.

En el articulo de hoy os daremos unas bases orientativas muy básicas pero útiles a la hora de hacer cálculos sobre los costes totales de comprar un terreno y construir una casa.

Antes de empezar queremos remarcar que nos basamos en los precios que estableemos en nuestro despacho Slow Home y que probablemente pueden variar respecto otros constructores ya que nosotros incluimos la cimentación en el coste de construcción.

Comprar un terreno

El primero de los pasos que daremos siempre tiene que ver con los procesos de compra venta de un terreno.

Por ello, es importante para conocer los costes totales de comprar un terreno y construir una casa, saber qué opciones tenemos en el momento de comprar un terreno y qué impuestos se aplican en cada caso, incrementando o no el precio final.

Existen pues dos opciones; si la compra se produce de particular a particular o si el vendedor es una empresa o agencia.

(a) De particular a particular – Precio del terreno + Impuesto ITP 10%

En el caso de realizar la compra de particular a particular, deberemos aplicar un aumento del 10% al precio del terreno en concepto del Impuesto ITP ( Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica en las transmisiones patrimoniales o bienes entre particulares vivos. Como ejemplos de estas operaciones podríamos encontrar la compraventa de un coche, el alquiler de una casa o la compra de un terreno, cuando éstas tienen lugar entre particulares.

(b) De empresa a particular – Precio del terreno + IVA 21%

En el segundo caso tendríamos los procesos de compraventa entre una empresa y un cliente particular.
Muchas veces encontraremos terrenos en venta que están gestionados por una empresa o agencia inmobiliaria y que será la encargada de gestionar todos los procesos y tramites de venta de la propiedad.
En este caso, si seguimos adelante, deberemos calcular un aumento del precio final del terreno de un 21%, en función del Impuesto sobre el Valor Añadido, mas conocido como IVA.

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Construir una casa

El siguiente paso para calcular los costes totales de comprar un terreno y construir una casa se centrarían en todos los procesos e impuestos relacionados con la segunda parte: construir una casa.

El primer valor a tener en cuenta será el de la superficie a construir en relación al precio.

Hoy en día se establece en España un precio de superficie construida/m2 de 1.200 €/m2. No obstante, en nuestro despacho nos gusta dar el precio de 1.400€/m2 ya que es más real al incluir la cimentación y vallado.

Si, por ejemplo, calculamos los costes totales de comprar un terreno y construir una casa de 200 m2, podremos presupuestar un precio base de 280.000 € (1.400 €/m2 x 200 m2)

Impuestos:

Una vez sabemos aproximadamente el precio que va a costar construir nuestra casa, deberemos incrementarlo en función de diferentes impuestos.

Impuesto IVA (10%)
El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) en este caso será del 10% sobre el valor total de la superficie construida.

Impuesto ICIO (4%)
El ICIO o Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras es un impuesto que se impone a cualquier realización, dentro del término municipal, de construcción, instalación u obra, para la cual se exija obtener una licencia de obras o urbanística, y cuya expedición corresponda al ayuntamiento.

En definitiva, es un impuesto del ayuntamiento a cualquier proceso de obra o construcción y constituye un 4% sobre el precio de construcción presupuestado.

Licencia de obras ayuntamiento (4%)
A continuación, el mismo tramite de expedición de licencia de obra por parte del ayuntamiento constituye un impuesto del 4% sobre el precio de construcción base y que hará aumentar también los costes totales de comprar un terreno y construir una casa.

Licencia de primera ocupación (0,05%)
El ultimo de los impuestos que incrementan el coste de construcción de nuestra casa será el correspondiente a la licencia de primera ocupación y supone un aumento en el precio de un 0,05%.

Siguiendo nuestro ejemplo anterior, calcularemos el 10% de IVA, el 4% de ICIO, el 4% de licencia de obra y el 0,05% de licencia de primera ocupación sobre los 280.000 € de precio de construcción de nuestra casa.
Por lo que tendríamos :
IVA: 10% de 280.000 € = 28.000 €
ICIO: 4% de 280.000 € = 11.200 €
Licencia de obras: 4% de 280.000 € = 11.200 €
Licencia de primera ocupación: 0,05% de 280.000 € = 140 €

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Tasas

Acto seguido y también partiendo del precio base de construcción según superficie a construir, deberemos aplicar tres tasas que también harán aumentar los costes totales de comprar un terreno y construir una casa.

Tendremos pues ;

– La tasa de escritura de obra nueva AJD (Actos Jurídicos Documentados), suponiendo un aumento del 1,50%
– La tasa de Inscripción Registro Propiedad, que incrementara nuestro precio base en un 0,43%
– Y finalmente la tasa por Gestoría, que será del 0,16%

En nuestro ejemplo de calculo de costes totales de comprar un terreno y construir una casa de 200 m2, los números saldrían de este modo:

AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,50% de 280.000 € = 4.200 €
Inscripción Registro Propiedad: 0,43% de 280.000 € = 1.204 €
Gestoría: 0,16% de 280.000 € = 448 €

Otros

Para concluir esta parte de calculo de los costes totales de comprar un terreno y construir una casa añadiremos unos precios orientativos de instalación de las redes de suministro básicas y tala de arboles en caso de ser necesario.

Instalaciones: Suministro eléctrico, agua, saneamiento y (gas*) = 3.000€
* Dependiendo del tipo de casa que construyamos (ecológica, autosuficiente, pasiva …) pondremos o no ciertas instalaciones de suministros.

Tala de árboles: 500€
** En este ámbito tenemos en cuenta un precio aproximado base pero que puede variar mucho según la complejidad del mismo terreno. Consideramos 500€ para un terreno donde tan solo hay que adecuar y limpiar el solar. Si hubiera que talar árboles, la inversión puede llegar a los 3000€ en un caso muy extremo.

Hagamos ahora la suma total de estos costes para ver cómo quedaría el precio final de construcción de una casa de 200m2:

280.000 € (Precio construcción) + 28.000 € (IVA) + 11.200 € (ICIO) + 11.200 € (Licencia de obras) + 140 € (Licencia de primera ocupación) + 4.200 € (AJD) + 1.204 € (Registro de propiedad) + 448 € (Gestoría) + 3.000 € (Instalaciones) + 500 € (Tala de árboles) = 339.892 €

Honorarios del equipo de arquitectura y constructor

Finalmente, pasaríamos a calcular los precios correspondientes a lo que se conoce como “Proyecto y dirección facultativa” es decir, los honorarios del arquitecto, coste de la certificación energética, estudio geotécnico y topográfico así como todas las fases de realización del proyecto de arquitectura y de dirección de obra.

– El proyecto de arquitectura y dirección de obra sumaria 30.000 €
– Los honorarios del Arquitecto Técnico equivaldrían aproximadamente a un tercio del precio del proyecto de arquitectura y dirección de obra, siendo por lo tanto 10.000 €
– La Ingeniero en eficiencia energética unos 1.300 €
– El Estudio Geotécnico supondría 800 €
– El Estudio Topográfico 200 €
– Y finalmente, a la suma anterior añadiríamos el Impuesto IVA equivalente al 21% sobre el coste final.

Veámoslo de forma más esquemática:

30.000 € (Proyecto de arquitectura/ dirección de obra) + 10.000 € (Arquitecto técnico) + 1.300 € (Ingeniero en eficiencia energética) + 800 € (Estudio geotécnico) + 200 € (Estudio topográfico) = 42.300 €
IVA 21% de 42.300 € = 8.883 €

Total de la parte relativa al “Proyecto y dirección facultativa” = 51.183,00 € (42.300 € + 8.883 €)

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Rematando ya nuestro ejemplo de presupuesto de costes totales de comprar un terreno y construir una casa de 200 m2, sumariamos las tres partes que hemos tratado a lo largo del articulo ;

En primer lugar el precio relativo al coste del terreno con sus impuestos correspondientes.

En segundo lugar el precio de construcción según superficie construida = 339.892 €

Los honorarios del equipo de arquitectura y realización del proyecto y dirección facultativa = 51.183,00 €

El precio final para una casa de 200 m2 será de 391.075,00 €

Como ya hemos dicho, estos precios son orientativos y siempre pueden variar o ajustarse más según el nivel de interés y precisión que pide cada cliente.

De todos modos acudir a un despacho de arquitectura para hacer estos cálculos iniciales puede ayudaros mucho ya que además de dar un precio mas ajustado, van a poder orientaros en cuanto al cálculo de costes totales de comprar un terreno y construir una casa según vuestras necesidades y economía.

En Slow Home ofrecemos este servicio de forma cercana y sincera. Podéis contactar con nosotros o acudir a nuestro despacho siempre que lo necesitéis.

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