Impuestos a pagar por la construcción de una vivienda

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En el artículo de hoy vamos a tratar el tema de los impuestos a pagar por la construcción de una vivienda y es que la realidad es que solemos infravalorar los costes asociados a la construcción de una vivienda propia partiendo del coste base de construcción que el constructor suele ajustar a la baja sin incluir partidas claves de obra como puede ser el movimiento de tierras o la cimentación, hasta el IVA o la inscripción en el registro de propiedad, la lista de costes a tener en cuenta más allá de proyecto y construcción es larga y aunque algunos costes mínimos es bueno tener conocimiento de todos ellos para tener computado el total en nuestra tesorería.
Por otro lado, en el caso de dejar este trabajo a la constructora o despacho de arquitectura que contratemos – que en el caso de Slow Home, ofrecemos este servicio de gestión – conocer cuáles son los impuestos a pagar por la construcción de una vivienda y cuánto suman nos permite ser conscientes de qué se nos está cobrando en todo momento. Se trata de un ejercicio de transparencia en el que es bueno que nos involucremos para saber qué estamos pagando exactamente por nuestra casa.
Para entender de forma clara todo el proceso, nosotros lo hemos dividido en tres fases que llevan asociados impuestos a: la compra del terreno, la construcción de la casa y la dirección facultativa del proyecto.
Estos impuestos a pagar por la construcción de una vivienda se dividen en una serie de cuotas que pueden ser estándares a nivel nacional o variar en función del municipio en el que nos encontremos o incluso según características más concretas, como los gastos asociados al terreno que hemos adquirido o la necesidad de dar de alta de compañía los servicios como agua o electricidad.
Además, los impuestos se clasifican en progresivos y regresivos, acuerdo a su relación con el ingreso del contribuyente.
Un impuesto progresivo es aquél que aumenta en la medida en que el ingreso aumenta, por lo que el agente debe pagar más impuestos porcentualmente según el intervalo en el que se encuentren los m² de su vivienda por ejemplo.
El impuesto regresivo es aquél que pagamos todos por igual, como sería el caso del IVA, por lo que afecta en mayor proporción a las capas de la sociedad con menor poder adquisitivo.

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1 Compra-venta del terreno

Impuestos de transmisión del suelo

Al precio base de un terreno deberemos añadirle el impuesto de transmisión del suelo, que varía según la naturaleza de la transacción.

Existen dos situaciones, una en la que el suelo pasa de un particular a otro particular, por lo que el impuesto a pagar será menor, y otra en la que un particular le compra el terreno a una empresa.

De particular a particular

En el caso de particular a particular, el impuesto a pagarse llama Impuesto de Transmisión Patrimonial onerosa, comúnmente llamado ITP, que se paga al formalizar la compra y constituye el 10% del coste total del solar en la comunidad de Cataluña, ya que varía según comunidades.

Es un impuesto que desde 1993 grava todas las operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre las personas. Bienes tales como la venta de un vehículo entre particulares o la venta de un terreno, solar o finca, siendo Álava o el País Vasco las comunidades que pagan menos, entre el 2,5% y el 6%.

Se trata de un impuesto progresivo, por lo que el 10% se aplica hasta que el valor real del terreno no supere 1M de €. En caso de ser superior, este 10% pasará a ser un 11%. También existen ciertas reducciones en caso de tratarse de un terreno que dará pie a la construcción de viviendas de protección oficial (7%), o a la vivienda de una familia numerosa, un joven o una persona con diversidad funcional (5%).

De empresa a particular

El ITP es un impuesto incompatible con el IVA, por lo que debemos ser conscientes en todo caso que si pagamos uno no debemos estar pagando el otro. En el caso de que el terreno sea propiedad de una sociedad, no pagaremos ITP, al estar comprando un activo de la misma.

Tal situación se da por ejemplo en caso que un banco, ayuntamiento, promotor o cualquier propietario, haya puesto el terreno a nombre de una empresa y por lo tanto el terreno pasa a ser un activo de la sociedad y queda grabado con IVA.

Este Impuesto sobre el Valor Añadido sí que es un impuesto regresivo y constituye el 21% del valor de cualquier producto no considerado de primera necesidad.

 

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Notario y gestoría

En ambos casos, tendremos costes de notario y gestoría, que rondan el 1-2% de la operación. A continuación, vamos a detallarlos.

Notaría

Los gastos de notaría se rigen en función de unos aranceles establecidos por igual en todo el Estado. Sirven para pagar los gastos de otorgamiento de la escritura pública de propiedad, que son las que se encargan de establecer que un vendedor quiere traspasar un terreno a un comprador por un precio determinado.
Según el Código Civil, los gastos de otorgamiento de escrituras corren a cuenta del vendedor, puesto que el terreno puede constar de escrituras ya si se ha vendido con anterioridad. A partir de aquí, el precio de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto contrario.
El gasto del notario tiende a variar dependiendo del precio que tenga la propiedad, de la extensión de la escritura, si la vivienda tiene propiedades o garajes anexos, de la cantidad de titulares y del número de copias requeridas, etc. Esto se encuentra determinado en el Real Decreto 1426/89, en el que se establecen unos gastos aproximados de notaría por cada valor de compra.
A modo de ejemplo, para un terreno con un coste de 400.000€, los costes de notario ascenderían aproximadamente a unos 850€.
En caso de requerir de un préstamo hipotecario el gasto de notaría será un poco mayor, ya que se necesitarán dos escrituras, una para la hipoteca y otra para realizar la compraventa.

Gestoría

Sí es cierto que la compraventa de un terreno puede llegar a ser un proceso largo y un poco complicado desde el desconocimiento de las leyes y los impuestos a pagar por la construcción de una vivienda y la compra del terreno, teniendo en cuenta que los reglamentos pueden tener algún tipo de variación de acuerdo a la ubicación de la vivienda y de las condiciones de la misma.
Sin embargo, a diferencia de la notaría, los gastos de gestoría son opcionales, puesto que la contratamos para que realice los trámites de impuestos y escrituras, si bien podríamos llevarlos a cabo nosotros mismos con tiempo, paciencia y conocimiento. Su valor aproximado ronda los 300€, independientemente del precio del terreno, por lo que se trata de valorar con los números encima de la mesa y ver qué opción nos interesa más.

 

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2 Construcción de la vivienda

Los impuestos a pagar por la construcción de una vivienda se aplican todos sobre el PEC, Presupuesto de Ejecución de la Construcción, que viene dado por el precio/m² de nuestra futura vivienda.

En Slow Home, disponemos de baremos de coste de obra acabada en calidad de casa pasiva de consumo casi nulo por m², sobre los cuales siempre se acaban priorizando unas partidas u otras según las necesidades de cada cliente.

Al coste base de 1.200€ /m² – que es lo que nos cierra hoy en día un constructor medio -hay que añadirle el coste de cimentación, que depende del tipo de terreno y que suele rondar los 200-300€ /m². Así, a la práctica, el m² construido real lo computamos entre 1.400 y 1.500€, según la complejidad del terreno (pendiente y resistencia del subsuelo).

Impuestos

Impuesto IVA

Al coste base de la construcción deberemos sumarle el 10% de IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido, y éste se ajusta al 10% gracias a que forma parte del IVA reducido para el uso de viviendas, que se aplica a los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

Impuesto ICIO

Otro de los impuestos a pagar por la construcción de una vivienda es el impuesto ICIO y se detalla como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Se trata de un impuesto estatal que se cobra a nivel municipal, por lo que es el Ayuntamiento quien decide si lo cobra, que generalmente es el caso.
Esto significa que el precio puede variar según cada Ayuntamiento, por lo que deberemos informarnos con antelación, sabiendo que existen unos límites marcados por ley, que dictan que el impuesto no puede suponer más del 4% del PEM, presupuesto de ejecución material.
El PEM se diferencia del PEC puesto que supone aproximadamente el 65% de este, ya que solo cuenta el coste de los materiales y la mano de obra necesaria para la ejecución de la obra – no incluye los gastos generales y el beneficio económico e industrial obtenido de la obra que se engloba en el PEC.
Además, la ley estatal detalla que existen una serie de bonificaciones según el carácter del que disponga el inmueble que se va a construir que exentan de pagar: el 95% en el caso de los obras declaradas de especial interés, 50% ya sea por construirse en Ceuta y Melilla o responder a un plan de fomento como en el caso de las viviendas de protección oficial.
Un ejemplo concreto de funcionamiento es el caso de Barcelona, en el que se detallan aún más estas bonificaciones, distinguiendo en el caso del fomento de ocupación entre si la promoción la lleva a cabo una entidad pública, sin ánimo de lucro o privada- beneficiando las dos primeras evidentemente. También añade conceptos de adaptación a los usuarios con discapacidad e incluso de sostenibilidad.
El Ayuntamiento de Barcelona premia con un 95% de bonificación aquellas futuras construcciones que incorporen sistemas para el aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar, siempre que éstas no resultan obligatorias por prescripción legal y por eso se añadan. La aplicación de esta bonificación está condicionada a que las instalaciones para producción de calor incluyan colectores homologados.
El precio en Barcelona concretamente alcanza el 3,35% del PEM con una tasa adicional de 51€, por lo que una obra de 6.000€ debe pagar 2.061€ de impuesto.

 

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Licencias

Licencia de obras

La llamada licencia de obras o licencia urbanística o permiso de construcción, es un permiso requerido por la administración local para realizar cualquier tipo de construcción. Se distingue entre licencia de obras Mayor y Menor, que en el caso de la construcción de un inmueble siempre será Mayor. Esto implica a su vez que el precio de ésta depende nuevamente de cada Ayuntamiento y ronda el 4-5% del PEM.

Licencia de primera ocupación

Una vez obtenida la Licencia de Obra, la legislación urbanística establece un control sobre ésta con la llamada licencia de primera ocupación. Esta se efectúa una vez la obra ya está acabada y se entrega el certificado final de la obra, momento en que los técnicos municipales controlan que la obra ejecutada se ajusta al proyecto al que concedieron la primera licencia. Sin esta licencia, las compañías suministradoras de servicios tienen prohibido el abastecimiento de éstos.
El precio supone aproximadamente un 0,05% del PEM. Concretamente, en el caso de Barcelona las tasas son las siguientes: por una cédula de una vivienda nueva hay que pagar 42,60€, de 2 a 5 viviendas 26,25€ más por cada vivienda y 19,65€ a partir de ahí por cada vivienda de más.

 

Visado

Vamos a hablar del visado pese a que no se califica como un impuesto a pagar por la construcción de una vivienda, al no tratarse de un porcentaje sobre el total, simplemente un coste añadido a la construcción. El visado es la comprobación por parte del Colegio profesional de la identidad y habilitación personal del autor del proyecto, así como la corrección de la documentación de este trabajo. Lo necesitaremos para poder pedir la licencia de obras que hemos detallado anteriormente.
El precio pues, difiere según la comunidad en que nos encontremos y depende de una serie de coeficientes que aumentan en función de los m² del futuro inmueble. Para una casa de unos 120 m² el precio de revisión sería de unos 120€+73,20€ más de la tasa de trámite presencial (27,45€ para el telemático).

 

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Seguro

Del mismo modo que el visado, el seguro no supone un impuesto a pagar por la construcción de una vivienda, pero hemos considerado relevante detallarlo debido a su desconocimiento. De manera parecida a un coche, toda vivienda nueva está obligada a tener un seguro llamado seguro decenal. Está pensado para cubrir durante los 10 primeros años de un inmueble cualquier desperfecto que tenga su origen o afecte a los elementos estructurales, que comprometen directamente la resistencia mecánica de la estabilidad del edificio.
El precio del seguro depende de la competitividad de cada compañía, así como de, la naturaleza de ésta, la superficie de la que dispone, el precio, etc…
Un dato aproximado podría ser el de un seguro de 2.400€ para una vivienda de 250.000€, suponiendo en este caso un 1% del PEM.

Trámites de final de obra

Escritura de obra nueva AJD

La escritura de obra nueva tributa un impuesto sobre los llamados Actos Jurídicos Documentados, que supone un 1,5% sobre el coste del PEM, aunque algunas autonomías han fijado tipos distintos.
Se trata de un impuesto que comprende la suma de los documentos notariales, mercantiles y administrativos, cada uno de ellos constituye aproximadamente un 0,5% del PEM.
El precio puede suponer una cuota fija por pliegue, así como una cuota flexible por folio, y nos cobra la expedición de los documentos, que deben extenderse en papel timbrado, es decir que contiene un impuesto de timbre, similar a las cartas selladas con las que todos estamos familiarizados.

Inscripción al Registro de propiedad

El Registro público de propiedad se encarga de tomar nota de todos los procesos legales que intervienen sobre un inmueble. Registra los cambios en la propiedad, y estar registrado, pese a no ser obligatorio, otorga protección al titular y supone un requisito indispensable al momento de solicitar un crédito hipotecario. Los gastos registrales dependen del valor de la propiedad, con un gasto de 600€ a 1.000€.

Gestoría

Como en el paso anterior, la compra del terreno, todos los trámites necesarios puede realizarlos una gestoría por un tema de comodidad y tiempo. Estos precios son de mercado libre y no se relacionan con el valor de la vivienda que se está construyendo. Suelen oscilar entre los 250€ y los 500€ y por lo general, el pago de la gestoría se hace por adelantado puesto que, durante el proceso, ha de pagar diferentes tasas e impuestos.

 

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Alta de compañías

Darse de alta en una compañía significa pagar la tasa, no impuesto, para iniciar la conexión y el servicio de suministro a al nuevo inmueble, ya sean líneas de electricidad, agua (y gas, si lo hubiera) así como la conexión al saneamiento municipal.

Por ejemplo, en el municipio de Barcelona el precio de la contratación del agua depende de dos factores: de la potencia contratada y de cuánto lleva dado de baja el suministro, si es que en alguna ocasión se ha dado de alta. Deberemos pagar el derecho de extensión, acceso y enganche, pudiendo variar desde 150€a 400€, además, al dar de alta el suministro de agua en Barcelona, el precio oscila entre los 50€ y los 150€,

En todo caso, los derechos del alta de la compañía se abonan a través de la primera factura que llegue al domicilio, que la comercializadora traspasará a la distribuidora correspondiente.
El gas, si es que necesitamos constratarlo, dependerá del consumo anual realizado o que se vaya a realizar a la hora de pagar el derecho de acometida, que puede variar desde 120€ a 500€. Además, hay que pagar el derecho de alta, que dependerá de la tarifa y la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda – en el caso de Cataluña unos 70-120€.
En todo caso, todos estos costes se relacionan entre sí, en el momento en que no podremos acceder a dar el alta a los distintos suministros si no estamos en el registro de la propiedad. Sin embargo, las telecomunicaciones están exentas de esta norma.

 

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3 Proyectos y dirección facultativa

¿Qué puede incluir?

Por último, debemos tener en cuenta que la construcción de una vivienda requiere la redacción de un proyecto de arquitectura que incluye varios técnicos asociados como el geólogo, el arquitecto técnico o el topógrafo.
Cada uno de estos proyectos se consideran servicios profesionales que quedan grabados con el 21% de IVA.
Veamos en detalle la lista de proyectos a redactar para la construcción de una vivienda hoy en día:
– Proyecto de arquitectura y dirección de obra
– Certificación energética
– Arquitecto técnico
– Estudio geotécnico
– Estudio topográfico

Impuesto IVA

El único impuesto a pagar por la construcción de una vivienda que se aplica sobre todos los costes del apartado de proyecto y dirección facultativa es el Impuesto sobre el Valor Añadido que hemos descrito con anterioridad. En este caso, se aplica el IVA General del 21%, ya que todos los proyectos son servicios profesionales.

Si queréis ampliar información sobre los costes de construcción de una casa pasiva, los impuestos a pagar por la construcción de una vivienda o queréis recibir un ejemplo de costes totales según los m2 que necesitáis construir podéis contactarnos y os ayudaremos a resolver dudas.

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