Qué hay que tener en cuenta para construir una casa

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Construir la casa supone un proyecto vital que probablemente haremos una sola vez a lo largo de nuestra vida. Es por ello que implica una inversión de tiempo y dinero que no nos deja indiferentes, por lo que lo más habitual es que nuestros clientes lleguen al despacho con dos preguntas principales: cuánto cuesta construir una casa y cuánto se tarda en construirla.

En el artículo de hoy vamos a resumir qué hay que tener en cuenta para construir una casa, para aclarar tanto cuestiones de tiempo y dinero como otros detalles más susceptibles de pasar desapercibidos. No debemos olvidar que el proceso empieza mucho antes de la construcción del futuro hogar como tal, por lo que en el artículo también nos centraremos en una serie de puntos previos a esta fase clave, concretamente 5:

1. Valoración de presupuesto con el banco
2. Compra del terreno
3. Búsqueda de equipo de proyecto
4. Diseño
5. Licitación de constructor
6. Construcción

1 Valoración de presupuesto con el banco

Viabilidad económica

Podríamos llegar a afirmar que los 4 primeros puntos que hay que tener en cuenta para construir una casa no tienen por qué darse en este orden. Cada usuario tiene su proceso y su situación personal, por lo que puede darse el caso que lo empecemos con un terreno o zona en mente, partamos de una idea de diseño o un programa muy definido. Sin embargo, es cierto que el punto clave para empezar supone ver de qué presupuesto disponemos tanto para el terreno como para la vivienda.

La viabilidad económica del proyecto se divide en dos conceptos que deberemos aclarar lo antes posible. El primero es saber cuál es nuestra inversión disponible en forma de ahorros propios y el segundo confirmar las opciones que tenemos de financiación, que normalmente suele ser a través de un banco.

 

búsqueda terreno tableta BIS

Financiación

Lo más normal es que el banco nos pida que dispongamos de ahorros suficientes para afrontar la compra del terreno.

La opción de hipotecar la compra del terreno solo se suele aceptar en el caso de disponer el 20% del total de terreno y casa, es decir solicitar hipoteca para parte del terreno y para la casa. Esta opción resulta muy complicada, puesto que se trataría de que el vendedor del terreno acepte venderlo con paga y señal y unas arras a varios meses vista, ya que el banco no concede hipoteca sobre el terreno hasta no disponer de un proyecto visado y con licencia de obra. Además, nuestro arquitecto no va a financiar el proyecto así que deberemos disponer de ahorros para pagar tanto el proyecto como la licencia de obra. No es imposible pero es una opción compleja de llevar a cabo.

Además, en este caso existen trámites cuya ejecución no depende de nosotros como la licencia de obra. El banco no concede una hipoteca hasta no tener el proyecto con la licencia de obras concedida. Para el proyecto, el equipo de arquitectos puede ajustar los plazos y anticiparse para controlar la fecha, pero la demora para la concesión de la licencia no está en nuestras manos si no en la de los técnicos municipales del ayuntamiento y cada municipio tiene sus propio plazos y normativas.

Así pues, pasamos directamente a la segunda opción, en la que el banco nos financia exclusivamente la construcción de la vivienda. De nuevo, deberemos tener en cuenta que el banco no concede hipoteca hasta no disponer de un proyecto visado y con licencia de obras, así que hay algunos costes como la compra de terreno y sus impuestos asociados, el proyecto en fase ejecutivo para solicitar licencia de obras y el coste de la licencia de obra.

En nuestro despacho Slow Home tenemos una filosofía que prioriza la salud y sostenibilidad de nuestras obras, así como el trato al cliente personalizado. Es por ello que, del mismo modo que aconsejamos a los usuarios contactar con un equipo de proyecto que comparta una filosofía vital parecida, en el sector bancario siempre intentamos trabajar con banca ética. Este tipo de banca, como es el ejemplo de Triodos Bank en España, prioriza la inversión en proyectos que aporten valor social o la autopromoción de viviendas con criterios de eficiencia y sostenibilidad.

Amortización

De manera parecida a cuando explicamos las ventajas de construir una casa ecológica en vez de una construcción convencional, tal vez no elijamos la banca ética por una cuestión de presupuesto sino de principios y beneficios más allá de lo puramente económico. Sin embargo, cabe destacar que una casa ecológica nos permite ahorrar a largo término, minimizando la llamada hipoteca energética.

En la actualidad, el valor medio de una hipoteca para una casa ecológica ronda los 230.000-250.000€, sin tener en cuenta el terreno. El banco nos irá haciendo aportaciones de dinero a medida que avance la construcción de la casa y vayamos presentando certificaciones de cierre de fases.

 

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2 Compra del terreno

La localización y compra de un terreno consiste en un proceso muy variable, por lo que puede durar de días hasta años. En el blog hemos tratado en distintos artículos cómo elegir un buen terreno, y es que el estudio de las características de la parcela es indispensable para enfocar el diseño correctamente y poder abaratar costes.

Aspectos técnicos

Una vivienda ecológica se basa en los principios de la bioarquitectura, cuyas estrategias aprovechan al máximo los recursos naturales del emplazamiento para minimizar el gasto energético. Después de localizar el terreno deseado a través de internet, resulta indispensable una visita personal para valorar el terreno en términos de orientación, pendiente, servicios y entorno inmediato.

Aspectos administrativos

Los aspectos administrativos consisten en revisar el estado de cargas, deudas o servidumbres del terreno para asegurarnos que no lo compramos con ninguna deuda pendiente de pagar. Mediante la revisión de la normativa de construcción también podemos ajustar el diseño de la casa en paralelo y así abaratar costes.

Aspectos legales

Antes de iniciar el proceso de compra de un terreno deberemos tener la precaución de solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad que corresponda y confirmar que el terreno no tengas deudas o cargas.

Una vez tenemos claro que todo está correcto deberemos formalizar y firmar un Contrato de arras. Cabe añadir que el precio del impuesto de compra es mucho menor en caso de comprarlo a un particular (TPP) y no a una empresa (IVA).

 

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3 Búsqueda de equipo de proyecto

Según si hemos estado buscando el terreno de manera autosuficiente, ya disponemos de él o hemos pedido asesoramiento de un despacho de arquitectura, nos encontraremos en un punto u otro de esta fase de búsqueda. Sin embargo, hoy en día existe cada vez más una amplia oferta de arquitectos, así como una mayor facilidad de acceso a esta información gracias a la era digital que despliega toda la información en internet y redes sociales.

Como todo, tal sinfín de posibilidades tiene sus inconvenientes, y es que aparecen una serie de ofertas de construcción a precios cerrados muy bajos. Detrás de éstas, se esconden constructoras que prometen viviendas prefabricadas de diseño también cerrado y muy baja calidad. Tales constructoras disponen de un arquitecto puesto que la ley española obliga a eso, pese a que se trate de un profesional subyugado al interés económico de la empresa.

Si lo que queremos es priorizar un trato personalizado y de calidad, deberemos encontrar un equipo de proyecto con el que podamos entendernos y compartir filosofía hasta llegar a un acuerdo de honorarios y formalizar un contrato. En nuestro caso, Slow Home es un despacho joven y enérgico, que combina la cercanía y adaptabilidad del proyecto con los principios de la arquitectura bioclimática.

 

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4 Diseño

El punto que nos parece más obvio que hay que tener en cuenta para construir una casa es el diseño del proyecto en sí. La fase de diseño se divide en dos partes, el anteproyecto y el proyecto constructivo o proyecto en detalle que incluye los proyectos básico y ejecutivo:

Anteproyecto

El anteproyecto es la fase que requiere más implicación por parte del usuario, también se trata de la más creativa y compleja en cuanto a definición de nuestra futura vivienda. Una vez aprobado con el equipo de proyecto, será trabajo de los arquitectos detallar la parte técnica para hacer realidad su construcción.

Todo empieza por el cliente, que debe definir un programa de necesidades propio que responda a la pregunta ¿cómo será mi casa? En nuestro caso, el equipo de Slow Home hace una primera reunión en la casa actual del usuario para entrar en su intimidad y crear una primera conexión con la familia entendiendo sus necesidades y requerimientos.

Una conjunción de todas las variables que hemos detallado hasta el momento que hay que tener en cuenta para construir una casa se entremezcla para formalizar una solución: el programa de actividades del usuario, junto con las características del solar elegido y el presupuesto del que disponemo. Todo esto con criterios de diseño pasivo y de consumo nulo.

Siempre decimos que la arquitectura no es ninguna ciencia exacta, así que las soluciones no son únicas, pero sí pueden encajar mejor o peor en las expectativas del cliente. Es por eso que a raíz de la reunión inicial, hacemos una propuesta que se irá perfilando posteriormente en una serie de reuniones con el cliente.

Proyecto constructivo

El proyecto constructivo a su vez se divide en dos subfases: el proyecto básico y el proyecto ejecutivo.

El proyecto básico define el sistema constructivo y detalles mientras que el proyecto ejecutivo incluye el cálculo estructural, de instalaciones, acabados en detalle y todas las mediciones de proyecto, que nos permitirán hacer un presupuesto ajustado.

 

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5 Licitación de constructor

De un modo similar al de la búsqueda de equipo de proyecto pero más sencilla, la licitación de un constructor consiste básicamente en elegir la constructora que hará de nuestro futuro hogar una realidad. Suele ser el propio despacho de arquitectura el que hace el trámite, mandando el proyecto constructivo y las mediciones a diversas constructoras – en nuestro caso normalmente se lo mandamos a tres.

Cada constructora responde con una oferta, que normalmente se articula a partir de las mediciones enviadas, pero también incluye detalles técnicos de cómo se va a llevar a cabo el proceso constructivo en cuanto a plazos. Se comparan las distintas ofertas y se elige la que más nos convenza, siempre intentando negociar para acabar adjudicándola al mejor postor. Llegados a este punto, se firma un contrato.

En nuestro caso, se trata de un proceso que realizamos con absoluta transparencia. Sin embargo, la relación arquitecto-constructor no siempre ha sido sinónimo de nitidez. Como usuario, un factor que hay que tener en cuenta para construir una casa es el trato entre estos dos agentes. El hecho de que el arquitecto sea distinto equipo que el constructor, asegura que el arquitecto está de nuestra parte en todo momento defendiendo nuestros intereses.

6 Construcción

Llegamos al último pero no menos importante que es el apartado de construcción, que podemos dividir en una serie de fases: la preparación del terreno, la cimentación, la estructura, los cerramientos interiores y exteriores, las instalaciones, los acabados y la documentación final. Como hemos comentado a lo largo del artículo, se trata de un proceso más o menos largo en función del nivel de prefabricación de los materiales.

A lo largo de este proceso, el despacho de arquitectura suele llevar a cargo la dirección de obra juntamente con el arquitecto técnico, una figura imprescindible normativamente en España. Este seguimiento se desarrolla con una serie de de visitas de obra semanales en las que se supervisan paralelamente el control de costos, coordinando las certificaciones con el banco.

Pero el proceso no acaba al finalizar la obra en sí, todavía faltan una serie de documentos para legalizar nuestra casa: la cédula de habitabilidad, el registro de la propiedad y el alta de compañías. Paralelamente, en Slow Home mostramos al usuario cómo usar los elementos de la arquitectura pasiva a nuestro favor, para ahorrar energía y ganar tanto en confort como en salud.

 

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¿Tienes en mente construir una casa?

Si tienes en la cabeza el bonito proyecto de construir una casa, ahora ya dispones de unos cuantos consejos que hay que tener en cuenta para construir una casa. Como hemos ido detallando a lo largo del artículo, Slow Home trabaja como un despacho integral que te acompaña en todo el proceso, de principio a fin. ¡Os esperamos!

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